提前還房貸:都是理財惹的禍?
發(fā)布時間:2023-05-29 09:05:28 1426人看過
此前備受市場關(guān)注的“提前還貸”,仍未現(xiàn)退去的跡象。
“近期還有不少客戶來咨詢提前還房貸的事宜。” 某國有銀行客戶經(jīng)理如是說?!吨袊?jīng)營報》記者在采訪中了解到,近期到銀行咨詢提前還房貸的客戶依然絡(luò)繹不絕,尤其是在首套房和二套房的房貸利率還在持續(xù)下降的背景下。
業(yè)內(nèi)人士認為,如果房貸利率繼續(xù)下調(diào),可能會進一步增加提前還貸的情況?!胺抠J利率下降,存量貸款和新貸款利差變大,甚至?xí)ぐl(fā)貸款戶通過倒貸行為提前還款。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)提示道。
提前還貸原因各異
“一個月前,我通過線上渠道向銀行申請?zhí)崆皟斶€部分房貸,前兩天已成功扣款?!眲倓傇阢y行實現(xiàn)部分房貸提前還款的劉偉(化名)向記者算了一筆賬:“3年前,我從銀行以等額本金的方式貸款105萬元,現(xiàn)在每個月的還款利率還高達5.1%。提前還款20萬元后,我的月還款金額從6900多元減少到了5500多元?!?/p>
前述國有銀行客戶經(jīng)理表示,通過網(wǎng)絡(luò)申請會比較快,多數(shù)都是一個月就通過審核并成功扣款。如果是線下預(yù)約還款可能時間周期比較長,大概要3個月。此外,在今年2月期間集中申請?zhí)崆斑€房貸的借款人,已陸續(xù)在近期通過了銀行審核。
談及提前還貸的原因,宋紅衛(wèi)總結(jié)道,當(dāng)前投資市場低收益率與存量房貸形成較大的差距,很多居民購房是在利率高點,尤其是在2020年之前購買房子的,其房貸利率多是在5%~6%,而目前銀行理財?shù)确€(wěn)健投資方式收益均在2%~3%。因此,將手中資產(chǎn)提前還貸的收益要高于其他資產(chǎn)配置方式。
劉偉亦坦言,他用于提前還款的20萬元此前是存在銀行的3年定期存款,利率是3.35%?!艾F(xiàn)在3.35%的存款產(chǎn)品已經(jīng)很少了,且與5.1%的貸款利率相比,3.35%的存款利息也微不足道。而且,近兩年我的工資收入也受到了影響,提前還款可以降低月供壓力。如果之后有閑錢,還計劃陸續(xù)提前還款?!?/p>
“一方面,整體存款利率在2022年有所下調(diào),再加上債券市場于2022年年底時波動較大,導(dǎo)致2022年不管是存款利率還是理財產(chǎn)品收益率都有明顯下滑,這也使得居民的投資意愿有所下降。另一方面,在此前疫情的影響下,居民對就業(yè)、收入的預(yù)期變差,消費能力和消費意愿也受到制約,疊加部分開發(fā)商現(xiàn)金流惡化,導(dǎo)致一些樓盤延期交付,影響了居民購房和新增按揭貸款的需求?!被葑u評級亞太區(qū)金融機構(gòu)評級董事薛慧如指出。
宋紅衛(wèi)認為,存量房貸高利率與新增貸款低利率形成的對比,也影響了居民提前還房貸的心理。
貝殼研究院監(jiān)測顯示,2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%,較上月微降1BP;二套主流房貸利率平均為4.91%,與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。
“今年年初,房貸利率隨LPR(貸款市場報價利率)調(diào)整后,我們的貸款利率還是高達5.3%。去年以來,我就關(guān)注到房貸市場利率普降的情況,如今我家所在的樓盤,二手房貸款利率都比我們的貸款利率低,更催生了我想要提前還貸的意愿。但苦于現(xiàn)在沒有可用資金,還沒有實施?!睏钜悖ɑ└嬖V記者。
宋紅衛(wèi)表示:“當(dāng)前各地為了刺激房地產(chǎn)市場合理需求的釋放,調(diào)低了首套房和二套房的貸款,利率水平在3%~4%,導(dǎo)致很多居民的倒貸行為,也就是利用經(jīng)營貸或者消費貸等低息過橋貸款資金,先還掉高息貸款,再將房產(chǎn)過戶給家人,重新申請低息貸款,而房產(chǎn)仍然在自己人手中,這也促使存量端的提前還貸行為。不過,通過居民中短期消費貸款數(shù)據(jù)來看,4月數(shù)據(jù)大幅下降,說明倒貸的行為在下降?!?/p>
針對可能存在的倒貸行為,此前監(jiān)管部門也進行了警示。如山東省地方金融監(jiān)督管理局提示道,盲目轉(zhuǎn)貸可能會產(chǎn)生三類風(fēng)險:一是可能涉嫌騙取貸款罪,觸犯刑律。辦理經(jīng)營貸,借款人須如實向銀行提供貸款申請資料,比如營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營流水等,若通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經(jīng)營貸資格,涉嫌騙取銀行貸款,消費者會被追究刑事責(zé)任。二是產(chǎn)生不良征信記錄,影響個人申辦金融業(yè)務(wù)。銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸款資金未按照合同約定使用,將追究借款人違約責(zé)任,屆時借款人不但要提前還貸且受罰,個人征信也會受到影響。三是個人信息泄露,危及個人信息安全。從目前掌握情況看,部分中介為謀取非法利益,在消費者不知情的情況下,將辦理業(yè)務(wù)中獲知的客戶重要信息泄露給他人,或者出售客戶信息謀取非法利益。
談及房貸的后續(xù)走勢,宋紅衛(wèi)認為,從5月房貸利率趨勢來看,基本與4月持平,預(yù)計未來房貸利率會基本穩(wěn)定?!暗头抠J利率對于市場不利的影響已經(jīng)顯現(xiàn)出來,提前還貸、倒貸現(xiàn)象都是基于低利率房貸的影響。如果房貸利率進一步下降,可能會加劇這一趨勢。同時,如果房貸有下降的預(yù)期,那么大部分人都會等到利率下降以后再入市,會造成有效需求的延遲釋放,這對于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有負面影響?!?/p>
“2022年以來LPR多次下調(diào),2023年利率水平一直是在比較低的水平。我們的宏觀團隊預(yù)計,今年總體LPR預(yù)計會維持在相對平穩(wěn)的水平上。對銀行而言,息差方面的壓力也越來越大。結(jié)合內(nèi)外部宏觀環(huán)境,預(yù)計未來再大幅下調(diào)房貸利率的空間不是特別大?!毖廴缪a充道。
還貸壓力或持續(xù)到6月
“雖然到目前為止沒有明顯看到提前還貸有收斂的跡象,但從邊際的變化來看,還是有一些有利的變化。從消費意愿來看,可以明顯感受到,伴隨著疫情的緩解和防控政策的退出,整體居民的消費能力和消費意愿顯著提升。從投資渠道來看,今年經(jīng)濟有企穩(wěn)復(fù)蘇的跡象,金融市場的波動逐漸放慢,各項金融產(chǎn)品的投資收益率也有逐步企穩(wěn)的跡象。如果居民的投資意愿慢慢恢復(fù),對消費的信心有所加強,居民提前還貸的沖動可能會慢慢收斂。”薛慧如告訴記者。
宋紅衛(wèi)則預(yù)測,從當(dāng)前房地產(chǎn)市場以及金融市場數(shù)據(jù)來看,預(yù)計還貸壓力會持續(xù)到6月左右,此后這一現(xiàn)象會有緩解。
此外,山東省地方金融監(jiān)督管理局提示稱,是否提前還貸,應(yīng)算好經(jīng)濟賬。若購房者自有資金充足,且短期內(nèi)沒有投資或較大采購需求,可以提前還貸,以降低利息負擔(dān);若現(xiàn)有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸,要綜合衡量與投資理財收益率之間的關(guān)系,不建議盲目提前還貸。對存量貸款利率較高的金融消費者,可以根據(jù)貸款合同中規(guī)定的還款方式,結(jié)合已還款期限和個人還貸能力等進行綜合判斷,決定是否提前還貸;也可以將住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款,降低利息負擔(dān)。
而談及提前還貸對于銀行的影響,宋紅衛(wèi)坦言:“目前來看,房貸是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),周期長、收益高且穩(wěn)定,隨著還貸潮的興起,銀行存量貸款規(guī)模下降,直接影響了銀行的收益。由于之前銀行還有經(jīng)營貸和消費貸的任務(wù)指標(biāo),對于資金中介的違規(guī)操作也睜一只眼閉一只眼,如今監(jiān)管部門開始了6個月的資金整頓,預(yù)計提前還貸尤其是違規(guī)套取經(jīng)營貸的現(xiàn)象會有所好轉(zhuǎn)。”
上述6個月的資金整頓是指監(jiān)管部門依據(jù)《關(guān)于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》,開展的為期6個月(2023年3月15日~2023年9月15日)的不法貸款中介專項治理行動。
不過,薛慧如認為,提前還貸不會對銀行的盈利和貸款增長構(gòu)成重大威脅,因為隨著經(jīng)濟逐步企穩(wěn)復(fù)蘇,提前還貸這股潮流的驅(qū)動力在邊際上會有一些減弱的跡象。“從下半年開始,可以關(guān)注這種邊際的變化,如果未來這個趨勢沒有變化甚至加劇,對銀行確實會有一些盈利和資產(chǎn)配置方面的壓力?!?/p>
薛慧如進一步分析稱,首先,從盈利壓力來看,2022年幾次LPR下調(diào)之后,整個按揭貸款的重定價和存款的競爭,導(dǎo)致銀行本身凈息差壓力就比較大。如果未來提前還貸繼續(xù)演進,銀行就不得不在整個利率中樞比較低的環(huán)境下,把信貸資源投向一些收益率更低的資產(chǎn),對銀行的凈息差壓力可以說是雪上加霜。
其次,從資產(chǎn)的配置壓力來看,住房按揭貸款在銀行貸款資產(chǎn)池里占比較高,資產(chǎn)質(zhì)量也比較穩(wěn)健。到2022年年末,按揭的不良率不到0.5%,在整個行業(yè)貸款的占比接近20%,貸款價值比在60%以下。如果提前還貸的現(xiàn)象持續(xù)并且加劇,銀行可能不得不尋求其他的替代資產(chǎn),替代資產(chǎn)的質(zhì)量能不能像按揭貸款這樣穩(wěn)健有待觀察。
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