一線城市全部跟進(jìn)認(rèn)房不認(rèn)貸

發(fā)布時(shí)間：2023-09-04 10:54:58 983人看過(guò)

9月1日，繼廣州深圳后，上海、北京相繼發(fā)文表示執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)將明顯提振一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度，激發(fā)市場(chǎng)剛需和改善性需求入市。

而在此之前，8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。通知提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。

存量房貸利率下調(diào)落地，央行表示“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更（房貸）合同約定（利率），或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款?！睂?duì)于銀行來(lái)說(shuō)，難點(diǎn)在哪里？存量房貸利率下調(diào)本質(zhì)上是對(duì)已有貸款合同的變更，操作上如何不違背市場(chǎng)化、自主協(xié)商原則？從信貸政策角度看，除了剛剛提到的存量房貸利率下調(diào)，還有哪些優(yōu)化調(diào)整空間？調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策是否會(huì)延續(xù)因城施策的基調(diào)？第一財(cái)經(jīng)《首席對(duì)策》專訪招商基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李湛。

李湛的主要觀點(diǎn)：

存量房貸利率調(diào)整考慮到各銀行重新定價(jià)能力

商業(yè)銀行根據(jù)自身情況對(duì)存量房貸調(diào)整要做預(yù)測(cè)試

LPR非對(duì)稱降息緩解銀行息差壓力

央行平衡息差操作可與貨幣政策配合

降息操作應(yīng)避免中小銀行面臨更大壓力

住房信貸優(yōu)惠還可以配合人才引進(jìn)

一線城市將陸續(xù)跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 有利于推動(dòng)總量需求

存量房貸利率調(diào)整考慮到各銀行重新定價(jià)能力

第一財(cái)經(jīng)：湛總好非常感謝接受我們的專訪。這次我們來(lái)聊聊剛剛落地的存量房貸利率下調(diào)的問(wèn)題。央行之前是表示支持商業(yè)銀行和借款人自主去協(xié)商變更合同和利率約定，或者是新發(fā)放的貸款置換原來(lái)的存量房貸，您認(rèn)為對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)難點(diǎn)在哪？

李湛：因?yàn)榉抠J在商業(yè)銀行貸款占有一定的比例。一方面你自主協(xié)商，因?yàn)檫@也給銀行增加了一個(gè)新的工作量，而且我們看到提前還貸也是排隊(duì)，這樣的話也會(huì)出現(xiàn)類似提前還貸一樣的情況。另一方面變更利率也要考慮到各家商業(yè)銀行重新定價(jià)的一個(gè)能力，以及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力容易對(duì)銀行的利潤(rùn)形成沖擊，并可能造成惡性的競(jìng)爭(zhēng)。

而相比提前還貸，新發(fā)放置換的貸款置換原來(lái)的存量，能夠降低對(duì)貸款余額的影響。相對(duì)來(lái)說(shuō)它可以較少的影響金融市場(chǎng)的波動(dòng)，新貸款低利率本身已經(jīng)影響到銀行的利息差，比如說(shuō)轉(zhuǎn)按揭。這些開放，它也會(huì)加劇同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。如果是說(shuō)有一些區(qū)域控制不好尺度導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)的話，會(huì)對(duì)一些商業(yè)銀行尤其是中小銀行造成負(fù)面的影響。

商業(yè)銀行根據(jù)自身情況對(duì)存量房貸調(diào)整要做預(yù)測(cè)試

第一財(cái)經(jīng)：存量房貸下調(diào)，它本質(zhì)上就是對(duì)一個(gè)已有貸款合同的變更，所以說(shuō)從操作上來(lái)說(shuō)，如何使變更它一方面不違背市場(chǎng)化原則，一方面還要有更多的自主協(xié)商？

李湛：央行實(shí)際上給出的指導(dǎo)意見就是按照市場(chǎng)化法制化的原則，支持鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商，它把決定權(quán)是交給了市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行它要根據(jù)市場(chǎng)情況或者區(qū)域本身的這種供需情況，以及自身的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)存量房貸的利率，它要做事先的一個(gè)預(yù)測(cè)試，同時(shí)對(duì)加點(diǎn)做出一個(gè)調(diào)整。你說(shuō)20個(gè)bp，30個(gè)bp、50個(gè)bp，這本身就是一個(gè)市場(chǎng)化的過(guò)程。

對(duì)于自主協(xié)商的選擇來(lái)說(shuō)，這種原則考慮到商業(yè)銀行的客戶管理能力。包括對(duì)客戶的精準(zhǔn)畫像分層，對(duì)不同類型也給予不同的調(diào)整方案，所以考慮到市場(chǎng)條件的變化，合同的變更可以有一定的靈活性。比如說(shuō)當(dāng)市場(chǎng)利率如果不降、持平甚至有所上升的時(shí)候，銀行和借款人是不是也有權(quán)來(lái)做重新的一個(gè)協(xié)商利率呢？這個(gè)就是說(shuō)要根據(jù)整個(gè)的市場(chǎng)的條件的變化來(lái)做自主性的一個(gè)靈活性的選擇。

LPR非對(duì)稱降息緩解銀行息差壓力

第一財(cái)經(jīng)：我們看到其實(shí)之前已經(jīng)有不對(duì)稱的降息了，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為5年期以上的LPR沒(méi)有降，為的就是接下來(lái)存量貸款利率下調(diào)留出一個(gè)空間來(lái)，您怎么看？

李湛：今年的新舊房貸的利差是持續(xù)擴(kuò)大的，因?yàn)閮蓚€(gè)期限的LPR在6月份都已經(jīng)經(jīng)歷了一次下調(diào)，但存量的房貸利率一直居高不下。因此我們看到人民銀行在今年的下半年的工作會(huì)議上，特別提到了，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量的個(gè)人住房貸款利率，它是給予了市場(chǎng)一個(gè)明確的預(yù)期。

保持5年期LPR不變，它是可以緩解新舊房貸利差的進(jìn)一步擴(kuò)大，給后續(xù)存量按揭利率的調(diào)整預(yù)留一定的空間。另外 LPR的影響不只是樓市，從LPR本身的定價(jià)的參考作用出發(fā)，目前不對(duì)5年期LPR做調(diào)整也有助于商業(yè)銀行緩解息差的壓力，穩(wěn)定凈息差，使商業(yè)銀行也保留一定合理的利潤(rùn)空間。

央行平衡息差操作可與貨幣政策配合

第一財(cái)經(jīng)：我們其實(shí)都知道，整體從市場(chǎng)來(lái)講，利率確實(shí)是有下行的趨勢(shì)的，所以央行呵護(hù)銀行息差和利率降低，它當(dāng)中怎么來(lái)平衡？

李湛：我們看市場(chǎng)的實(shí)際情況，今年以來(lái)提前還貸潮是一波一波的。主要就是新舊房貸利差的擴(kuò)大。同時(shí)我們也確實(shí)看到居民在投資配置規(guī)模上的收縮，尤其是我們可以看到對(duì)因?yàn)橐恍┫鄳?yīng)的理財(cái)產(chǎn)品的收益也不太理想，我剛才提到了，就導(dǎo)致了它這樣的一個(gè)行為。

對(duì)于銀行而言提前還貸，大幅影響當(dāng)前的貸款余額。在這個(gè)背景下降低長(zhǎng)端的LPR以及存量房貸利率是符合市場(chǎng)預(yù)期的，減少提前還貸的行為，或者引導(dǎo)貸款人置換貸款，緩解房貸規(guī)模的波動(dòng)，降低對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的后續(xù)影響。

當(dāng)然利率的降低尤其是貸款利率的降低，當(dāng)然是影響到銀行凈息差，但是它不是全部。我們看這幾年商業(yè)銀行也在致力于非利差業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，這也是緩解息差收縮壓力的一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)。從央行層面來(lái)看，平衡息差的操作空間也要跟其他貨幣政策的一個(gè)配合，比如說(shuō)定向降準(zhǔn)，降低存款利率，從商業(yè)成本上出發(fā)來(lái)進(jìn)行精準(zhǔn)導(dǎo)向的這種結(jié)構(gòu)性的貨幣政策工具。

降息操作應(yīng)避免中小銀行面臨更大壓力

第一財(cái)經(jīng)：降低銀行資金成本方面，在這方面會(huì)有更多的操作空間。因?yàn)槲覀兌贾榔鋵?shí)大行姑且它有一定的能力，小銀行方面它是否壓力會(huì)更大，是否會(huì)有更應(yīng)該傾向于它們的政策出臺(tái)？

李湛：一些中小銀行它本身的存貸的存款的成本的壓力就比大行要高，銀行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，存貸款如果調(diào)整的步伐不一致的話，很可能導(dǎo)致貸款的搬家，加劇業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。

尤其如果大行大幅調(diào)整下，那使得資金成本較高的小行就繼續(xù)承壓，對(duì)于中小銀行，尤其是農(nóng)商行，它本身的傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念，以前就過(guò)度強(qiáng)調(diào)存款立行，它的資金結(jié)構(gòu)，我剛才說(shuō)的儲(chǔ)蓄類，尤其是中長(zhǎng)期的定期存款占比會(huì)比較高，這些因素使得負(fù)債成本下降的難度會(huì)更大。所以我們?cè)谧隹偭康囊粋€(gè)下調(diào)的時(shí)候，也要考慮到不同銀行之間資金成本的差異，以免中小銀行面臨更大的壓力。

第一次經(jīng)：對(duì)于中小銀行來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有特別的、針對(duì)性的措施能讓他們避免這些風(fēng)險(xiǎn)？如果整體會(huì)有一個(gè)調(diào)整的話。

李湛：中小銀行的調(diào)整主要是從央行的層面，它可能包括對(duì)于再貸款，對(duì)法定存款準(zhǔn)備金率，它有一個(gè)差別利率來(lái)支持中小銀行。同時(shí)因?yàn)檫@次存貸利率的下降，不同的區(qū)域，還有在同一個(gè)區(qū)域的不同行，它都存在不同的操作空間，它應(yīng)該不會(huì)是一致性的。所以這個(gè)是中小銀行可以根據(jù)自己的所在的區(qū)域，或者所在銀行的這種市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來(lái)做相應(yīng)的調(diào)整。

住房信貸優(yōu)惠還可以配合人才引進(jìn)

第一財(cái)經(jīng)：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行勢(shì)頭并未見好轉(zhuǎn)，從信貸政策角度看，除了剛剛提到的存量房貸利率下調(diào)，還有哪些優(yōu)化調(diào)整空間？

李湛：比如說(shuō)在住房公積金方面，對(duì)不同住房壓力的家庭可以差別化設(shè)置公積金貸款規(guī)模的上限，當(dāng)然對(duì)城市公積金的管理提出了更高的要求。另外縮短個(gè)人按揭貸款放款周期，也有利于釋放剛性和改善性的住房的需求。

那從住房需求本身的考慮，住房信貸的優(yōu)惠，可以配合人才引進(jìn)。我們最近可以看到一些重點(diǎn)城市，包括一線，一些二線城市，包括三線以及一些省會(huì)的城市，對(duì)于正在引進(jìn)的一些人才，尤其是對(duì)新來(lái)的就業(yè)大學(xué)生都給予了一些住房的優(yōu)惠，包括也有一些人才房，安居房。既能吸引人才的落地，又能為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造新需求，它是一個(gè)綜合性的一個(gè)配套的措施，才會(huì)起到一個(gè)比較好的結(jié)果。

一線城市陸續(xù)跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 有利于推動(dòng)總量需求

第一財(cái)經(jīng)：所以您認(rèn)為調(diào)整房地產(chǎn)的信貸政策，是否接下來(lái)也會(huì)有一個(gè)因城施策的這么一個(gè)過(guò)程？

李湛：是的，我們可以看到之前二、三線的城市的購(gòu)房?jī)?yōu)惠的政策是頻出的，一線城市相對(duì)較少，但現(xiàn)在我們看到最近包括廣州深圳的認(rèn)房認(rèn)貸政策的調(diào)整，我們可以看到一線城市的風(fēng)向標(biāo)是在啟動(dòng)的。這種政策邊緣化的影響力會(huì)更大，它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，政策落地的一個(gè)改善，空間的調(diào)整，對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)更大。

認(rèn)房不認(rèn)貸，我們說(shuō)廣州深圳出來(lái)了，接下來(lái)我們覺(jué)得北京上海也會(huì)陸續(xù)的出來(lái)。這一些我們做了一個(gè)估算，目前仍在執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的10余個(gè)城市，還有10多個(gè)城市，它貢獻(xiàn)了就是一線和強(qiáng)二線的城市，2021年2021年房地產(chǎn)還不錯(cuò)的，2021年全國(guó)房地產(chǎn)投資的28.3%，商品房銷售面積的17%，銷售金額的30%，土地購(gòu)置面積的15%。所以這個(gè)政策工具的納入很可能認(rèn)房認(rèn)貸的一個(gè)調(diào)整，是對(duì)整個(gè)總量房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，我們覺(jué)得是有很積極的一些推動(dòng)的作用的。