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“中國第一高樓”兩度流拍無人接盤,馮侖給出四大建議

發(fā)布時(shí)間:2023-11-27 08:55:12 925人看過


最主要原因不是錢的多少,而是接盤了超高建筑之后該怎么掙錢。

世茂集團(tuán)旗下“第一高樓”項(xiàng)目再度流拍。

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據(jù)京東拍賣平臺顯示,截至11月16日10時(shí)拍賣結(jié)束,深圳市世茂新里程事業(yè)有限公司(世茂集團(tuán)旗下)名下12宗龍崗地塊使用權(quán)及地上物,因無人出價(jià)再次宣告流拍。此次拍賣共吸引了9715人圍觀,但無一人報(bào)名。

據(jù)相關(guān)披露,此次拍賣的12宗土地及相關(guān)建筑,是世茂深港國際中心相關(guān)樓宇,總建筑面積24.4萬平方米,地塊用途包括商業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、廣場用地和公園綠地國有建設(shè)用地,是一個(gè)超大體量的綜合體項(xiàng)目。這個(gè)綜合體中還有兩個(gè)人才公寓項(xiàng)目,未出現(xiàn)在此次拍賣行列。

這已是深圳世茂深港國際中心項(xiàng)目第二次流拍。今年7月該項(xiàng)目首次拍賣價(jià)為130.44億元,在經(jīng)歷首次流拍后,第二次降價(jià)26億元,以104.35億元起拍價(jià)再度進(jìn)行公開拍賣。相比拍賣頁面給出的評估價(jià)163.05億元,相當(dāng)于打了6.4折,但依舊無人接盤。

據(jù)知情人士稱,世茂在將該項(xiàng)目擺上貨架之前,曾多方尋找買家。但市場下行壓力下,大部分企業(yè)都面臨投資收縮現(xiàn)狀,這個(gè)綜合體項(xiàng)目體量又太大,后期開發(fā)還需投入更多資金,一直沒能找到買家。

但在御風(fēng)集團(tuán)董事長馮侖看來,事情沒有這么簡單!白钪饕虿皇清X的多少,而是接盤了超高建筑之后,該怎么掙錢!

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“勞倫斯魔咒”

對于深港國際中心項(xiàng)目,世茂曾寄予厚望。

2017年12月,世茂旗下公司以239.43億元底價(jià),拿到了深圳龍崗大運(yùn)新城核心區(qū)的G01046-0095號地。按照規(guī)劃,這里將建設(shè)一棟668米的超高層建筑,被打造為粵港合作的標(biāo)志項(xiàng)目、深圳城市新地標(biāo)。計(jì)劃總投資規(guī)模達(dá)到500億元。

后面又被媒體爆出,這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃高度被提升至700米。這意味著,若世茂深港國際中心順利建成,將僅次于迪拜哈利法塔,成為世界第二高樓,并將刷新中國摩天大樓排行榜。

但此后,隨著世茂股份債務(wù)違約事件的發(fā)生,該“第一高樓”項(xiàng)目僅開發(fā)了幾棟公寓,便處于停工狀態(tài)。

據(jù)悉,深港國際中心項(xiàng)目共分14宗土地,被拍賣的是剩余12宗土地及部分地上建筑物。12宗土地中有6宗進(jìn)行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動(dòng),其中1宗土地已建工程建筑面積達(dá)19.26萬平方米,為集中商業(yè)及T3辦公樓;另有1宗地已建5890平方米營銷中心。動(dòng)工較少的地塊則計(jì)劃建設(shè)商業(yè)辦公、國際學(xué)校、幼兒園等。

“摩天大樓立項(xiàng)之時(shí),是經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期;而摩天大樓建成之日,即是經(jīng)濟(jì)衰退之時(shí)”。1999年,英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·勞倫斯總結(jié)出了一個(gè)“摩天大樓魔指數(shù)”,將經(jīng)濟(jì)危機(jī)與摩天大樓的建成聯(lián)系起來。這被經(jīng)濟(jì)學(xué)界稱為“勞倫斯魔咒”。

這并非沒有依據(jù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱,摩天大廈的建成一般需要5~10年,而在建設(shè)尾聲或落成交付之時(shí),一般都處于貨幣緊縮時(shí)期,即經(jīng)濟(jì)衰退的結(jié)果。深港國際中心項(xiàng)目,即見證了中國樓市泡沫從膨脹到被迫擠壓的過程。

據(jù)公開信息,世茂深港國際中心總貨值達(dá)629.04億元,已售貨值為84.25億元,剩余貨值544.79億元。相比百億元的拍賣價(jià),價(jià)格算是合適。但事實(shí)上,該項(xiàng)目兩度拍賣中,均無人報(bào)名。

“這個(gè)項(xiàng)目肯定是個(gè)好項(xiàng)目,但降價(jià)26億元仍沒有人出手。買家應(yīng)該還是想讓這個(gè)項(xiàng)目價(jià)格再低一些!辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為,對于總價(jià)在百億元以上的法拍項(xiàng)目,也許只有國企、央企、金融機(jī)構(gòu)才有這樣的資金實(shí)力去收并購或者接收。但當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不太好,深圳寫字樓空置率高達(dá)20%以上,即使是位置再好的地段也有空置可能。這個(gè)項(xiàng)目中,包含大體量、去化較難的商辦寫字樓資產(chǎn),接盤方會(huì)相對比較謹(jǐn)慎。

“中國第一高樓”的拍賣困境實(shí)則是買賣雙方拉鋸博弈的結(jié)果,F(xiàn)在買方市場處于優(yōu)勢,誰有充足資金,誰的話語權(quán)就更大一些。


解決4大問題才有人接盤

“深港國際中心項(xiàng)目的位置的確不錯(cuò),世茂原來的設(shè)計(jì)方案也不錯(cuò),當(dāng)初計(jì)劃總投資規(guī)模達(dá)到500億元,目標(biāo)是打造深圳城市新地標(biāo)。但現(xiàn)在市場上不大會(huì)有人接盤,最主要原因不是錢的多少,而是接盤之后怎么盈利!瘪T侖說。

馮侖認(rèn)為,與國外超高層建筑相比,中國超高建筑的盈利性受到四個(gè)關(guān)鍵因素影響。第一,財(cái)務(wù)成本太高。500億元總投資中,如果一半資金是融資來的,怎么算賬都很難算過來。

第二,規(guī)劃限制太多。在中國,這種超高層建筑,房產(chǎn)證只能發(fā)一個(gè)大證。70年產(chǎn)權(quán)的住宅不能做,甚至公寓也不能做。只能是按照規(guī)定來進(jìn)行業(yè)態(tài)布置,規(guī)劃中涵蓋寫字樓、酒店、公寓、底商等,這種規(guī)劃實(shí)際上沒有辦法適應(yīng)市場,操盤者就很難賺錢。對比國外超高建筑,比如在880米高的迪拜塔項(xiàng)目中,包括永久性產(chǎn)權(quán)的散售住宅,塔身蓋到中間時(shí)就可以售賣了,回收資金周期大大縮短,所以操盤者有掙錢機(jī)會(huì)。

第三,當(dāng)下市場競爭很激烈,深圳寫字樓空置率較高,酒店也不好賺錢,超高層建筑在業(yè)態(tài)安排上就比較困難,很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)可預(yù)見的收益。

第四,技術(shù)問題。國內(nèi)建設(shè)高層建筑的技術(shù)仍存在限制,建造周期很長,這幢高樓(深港國際中心項(xiàng)目)至少要5~8年才能建完。在長期建設(shè)過程中,資金沉淀的負(fù)擔(dān)非常重,所以不好賺錢。國外現(xiàn)在發(fā)明了一種“邊施工、邊運(yùn)營”的方法,比如底下蓋好的部分先開業(yè),上面繼續(xù)蓋著。中國現(xiàn)在沒有采用這種模式,在驗(yàn)收、消防等方面也不支持,沒有辦法用這種模式。

“這樣一來,建筑周期太長,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的合理預(yù)期不能達(dá)成,高層建筑就沒法賺錢,所以沒有人進(jìn)場接盤是正常的。不僅深圳有這種情況,其他城市也一樣!瘪T侖說。

他的建議是,如果能在規(guī)劃、財(cái)務(wù)成本、業(yè)態(tài)布置和建筑技術(shù)上有所放寬、有所創(chuàng)新改進(jìn),其實(shí)超高建筑也是可以賺錢的,且有很多新的賺錢點(diǎn)。比如,LED技術(shù)帶來了樓體的廣告效應(yīng),高速觀光電梯帶來了樓頂?shù)挠^光效應(yīng)等,這些是非常綜合的因素,需要有技術(shù)、政策、商業(yè)上的支持才能賺錢,能賺錢自然就會(huì)有人來接盤。


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