中國完成保交付需要3.2萬億？明年將是心理臨界點

發(fā)布時間：2023-12-07 09:50:48 1391人看過

“帶著家人，在蒼山洱海的浪漫詩意中旅居養(yǎng)老”，這個夢從鄭姐買下那山那海的一套院子后，已經(jīng)做了快一年。

但隨著原通知的交房時間越來越近，等來的總是“延期交房”的消息，收房時間也再從明年4月底，延遲到6月底。

目前鄭姐心態(tài)還算平和，首先因為延期是因為竣工備案政策變化，而不是開發(fā)商資金、建筑商罷工，也不是因為各種機構(gòu)打不清的仗?！拔矣X得已經(jīng)算好了，比起新聞里很多幾年房子不見蹤影的，總有盼頭吧。”

（那山那海項目示范區(qū)）

鄭姐自我疏導著，但她心里也清楚，明年或許就是一個心理臨界點，明年再推明年，換誰都會受不了。

就像近幾天又備受關(guān)注的“爛尾樓夫婦”亮亮和麗君，他們所購樓盤預計今年底交付的部分，已經(jīng)延期到了明年6月，而原計劃明年9月交房的批次，大概率最快也得明年年底了。

“明年”似乎已經(jīng)在某種層面成為了一種信心依托，也是市場和社會的一個“臨界點”。

2024開年不易

明年是一個臨界點？

11月15日，日本金融服務機構(gòu)野村證券發(fā)布的一份報告，很直白——

“在明年某個時間交房推遲問題將會變成一個社會問題，危及到社會的穩(wěn)定。政府是否能夠推出強有力的政策支持，將是人們對房地產(chǎn)市場和對經(jīng)濟的信心能否真正得到恢復的一個關(guān)鍵。”

CNBC援引報告說，“中國未完工的預售房屋面積大得驚人，估計中國有大約2000萬套沒有完工的預售樓，如果要完成這些房屋的建筑大約需要3.2萬億元人民幣。

如果今年的房屋竣工率只有20%的話，那么開發(fā)商在2015年至2020年售出的房屋總量中能夠交付的房屋數(shù)量只能夠達到48%，這樣將會有52%的房屋無法按時交付。”

（圖源CNBC報道）

未完工量和所需金額，是否真實準確尚無驗證，但“20%竣工率”這個數(shù)字顯然不太了解中國國情。

根據(jù)國家統(tǒng)計局11月15日披露的最新數(shù)據(jù)，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%；其中住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。同期，房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%；其中住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

按此數(shù)據(jù)，今年前十月全國的房屋竣工率約6.7%，其中住宅竣工率6.9%。

如果按照上述機構(gòu)的算法，無法按時交付的房屋比例僅為52%，顯然是不準確的。

等交付的過程中，購房者是痛苦的，房企則是生死煎熬。

目前在人民法院公告網(wǎng)檢索“房地產(chǎn)”，能發(fā)現(xiàn)今年截至11月15日，已有約255家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)布了破產(chǎn)文書，這一數(shù)據(jù)不低于前兩年。

而每一個破產(chǎn)企業(yè)背后都牽連一大批供應商、投資人、購房者和他們身后的普通家庭。尤其到明年初，新一年降薪裁員、年終降薪、春節(jié)討薪……每一個開局“負面輿情”都可能習慣性地潮卷而來。

2024，開年不易。

馬拉松式“壓力跑”

耐心還能有多久？

但所有負面情緒可能都低估了國人的抗壓力。

在蒼山的另一端，大理云想山的業(yè)主李某在等待3年、本息斷供到85萬的時候，收到了法院的判決書，結(jié)果是——敗訴。

11月6日大理市人民法院判決，解除業(yè)主的《個人購房擔保借款合同》，業(yè)主歸還相應借款本息并罰息，另需償還原告銀行的律師費等。

（網(wǎng)傳法院判決書）

原因是業(yè)主簽合同時是基于自己的真實意思，合同內(nèi)容合法，銀行也已經(jīng)打款，所以業(yè)主未按約歸還銀行借款本息，已構(gòu)成違約。

不過對于銀行未履行資金監(jiān)管義務，涉及違規(guī)放款，法院也未采納其抗辯主張。上述業(yè)主準備上訴、繼續(xù)告下去。

（同上）

相比之下，張先生似乎要“幸運”一些。據(jù)紅星新聞報道，張先生2017年參與了淄博廣青機器人項目的施工建設(shè)，后項目因資金等問題停工，其墊付的大量工程款被拖欠。

在上訴、駁回、再上訴后，山東高院指令淄博中院再審，張先生終于獲得了“支付645萬余元勞務費及相應利息”的判決結(jié)果。

但直到現(xiàn)在，這筆判決的勞務費依然沒有給到張先生，如今他向法院遞交了國家賠償申請書。

去年以來斷供的業(yè)主、討薪的工人不在少數(shù)，很多人已經(jīng)拿到法院判決，勝敗皆有，是否拿到房或錢，仍是未知數(shù)，他們和更多還沒有走上司法道路的人一樣，在觀望與等待。

但是，他們的耐心還能有多久？

（網(wǎng)友爆料云想山現(xiàn)狀）

解決問題提至空前高度

保交付將成主要管理導向

當市場耐心正加速消耗，很多人依然缺乏安全感，那么解決問題就已經(jīng)刻不容緩。

在今年2月《求是》文章提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”后，“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”被提升至國家戰(zhàn)略高度。

7月31日國務院會議再次強調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

在新模式中，為了讓房子能繼續(xù)建下去，住建部部長倪虹在近日專門接受了新華社采訪并指出，要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求；要建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機制，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制。

業(yè)內(nèi)人士認為，未來2年-3年“保交付”仍將成為主要的政府管理導向。未來或許相關(guān)企業(yè)融資、取證、修建等很多環(huán)節(jié)，都會和“保交付”捆綁更深。

也有業(yè)內(nèi)人士透露，一些保交付項目的操作，會是由地方政府強制轉(zhuǎn)為14條類別的福利住房?！叭缛舨僮髀涞兀瑢脮r市場上的（同水平）商品房將在價格上受到巨大沖擊?！?/p>

但價格顯然已經(jīng)是次要因素。甚至在地產(chǎn)研究員李宇嘉看來，推動我國樓市“單邊上漲”的動力已經(jīng)觸頂。

當房價上漲預期、杠桿空間、資產(chǎn)配置、城鎮(zhèn)化、人口紅利都在衰退，人們必須放下對房價的執(zhí)念，放低心中的房地產(chǎn)下限。

佛系煎熬地等待房地產(chǎn)（及相關(guān)行業(yè)）這個占據(jù)經(jīng)濟總量13%-14%的支柱產(chǎn)業(yè)，回到正常狀態(tài)。